“第九届苏州住宅产业博览会”于9月29日至10月2日在苏州国际博览中心举行。从住博会现场调研来看，直接降价促销的楼盘不多，而且即使有降价，幅度也很小，一般在98折左右。相比直接降价，各楼盘更愿意采用特价房的形式来促销，折扣幅度一般在10%到20%之间。由于万科降价风波的影响，我们认为这样的促销模式和安抚老业主不无关系。
虽然从住博会现场没有感受到太多的降价信息，但从我们现场走访几个楼盘来看，苏州楼市价格已经开始结构性下调，结构性主要体现在两个方面：1）市区住宅由于受供应的限制价格并没有出现下跌，出现价格下调的楼盘主要出现在工业园区和新区等外围区域；2）考虑到对老业主的影响，旧盘价格往往维持不动，价格下调一般出现在新推的楼盘，下调幅度在10%左右。
面对持续萎缩的成交量，现在犹抱琵琶半遮面的降价行为显然并没有打动购房者的神经，再加上全国楼市观望氛围的加重，维持现状显然不是解决困境的办法。如果没有国家强有力扶持政策的出台，降价或许只能是必行之路。不过从长远来看我们对苏州市场还是看好，随着苏州市轻轨一号线和沪宁城际轨道交通的陆续开工建设，苏州和上海的距离正变的越来越近，相信住在苏州，工作在上海的模式将会被越来越多的人所接受，苏州市场也将迎来更多的外来需求。
近日，我们对苏州市场进行了实地调研，现场考察了万科中粮本岸、金色家园、栖霞IALA国际、枫情水岸、亿城新天地、中华第五元素、苏州高新东湖林语、理想城和新港名墅等项目。
市场销售持续萎缩
随着2007年下半年一系列调控政策的出台，苏州楼市成交量走势从2007年9月创出历史新高7401套后就进入了一个下行通道。虽然在今年五月份出现了短暂的反弹，但随着宏观经济下行风险的增加和房地产企业资金压力的增大，市场观望氛围开始加重，从六月份开始连续四个月出现了萎缩，9月份成交量已经下降到07年以来扣除春节月份的最低月度成交水平。
受成交低迷影响，住宅价格也开始出现松动，9月份新建住宅成交均价6456元/平方米，同比去年下跌了13%，环比上月也有2%的降幅。
住博会特价促销成主打
历时四天的“第九届苏州住宅产业博览会”于9月29日至10月2日在苏州国际博览中心举行。根据主办方提供的资料显示，本届住博会展示面积达3万平米，参展商达200家，参展房地产企业近50家，近70个楼盘展示，可供房源12000套，不过我们发现参展房地产企业名录中并没有万科和招商地产的名字。
根据主办方的统计，为期四天的住博会参观人数达15.5万人次，现场成交390套，相比今年5月份的第八届住博会342套的成交量略有放大。
从住博会现场调研来看，直接降价促销的楼盘不多，而且即使有降价，幅度也很小，一般在98折左右。相比直接降价，各楼盘更愿意采用特价房的形式来促销，公司一般会拿出几套位置相对较差的户型进行特价，折扣幅度一般在10%到20%之间。由于万科降价风波的影响，我们认为这样的促销模式和安抚老业主不无关系。
价格出现结构性下调
虽然从住博会现场没有感受到太多的降价信息，但从我们现场走访几个楼盘来看，苏州楼市价格已经开始结构性下调，结构性主要体现在两个方面：1）市区住宅由于受供应的限制价格并没有出现下跌，出现价格下调的楼盘主要出现在工业园区和新区等外围区域；2）考虑到对老业主的影响，旧盘价格往往维持不动，价格下调一般出现在新推的楼盘。
我们走访的几个楼盘中，万科中粮本岸、栖霞IALA国际、枫情水岸、亿城新天地、中华第五元素和苏州高新东湖林语等项目位于苏州工业园区，万科金色家园位于市区，苏州高新理想城和新港名墅位于苏州新区，锦和水岸清华位于吴中区。
这些楼盘中直接降价促销相对较少，只有万科中粮本岸和栖霞IALA国际略有动作，万科中粮本岸对面积较大的两类户型采取92折优惠活动，IALA国际则在原价7800元/平方米的基础上优惠200元/平米，幅度都相对较小。调研中发现更多的楼盘采取了旧盘价格维持不动，新盘价格下浮的方式，包括栖霞枫情水岸、中华第五元素、苏州高新东湖林语和新港名墅等楼盘，下调幅度一般在10%左右。另外，位于市区的万科金色家园由于地理位置较好，周边竞争楼盘较少，价格并没有出现松动，而且从现场来看，也只有金色家园看房人较多，其余所有楼盘都显得比较冷清。
未来展望：长期看好，短期堪忧
面对持续萎缩的成交量，现在犹抱琵琶半遮面的降价行为显然并没有打动购房者的神经，再加上全国楼市观望氛围的加重，维持现状显然不是解决困境的办法。如果没有国家强有力扶持政策的出台，降价或许只能是必行之路，尤其对于供应弹性较大的园区、新区、相城区和吴中区更是如此。
不过从长远来看我们对苏州市场还是看好，随着苏州市轻轨一号线和沪宁城际轨道交通的陆续开工建设，苏州和上海的距离正变的越来越近，相信住在苏州，工作在上海的模式将会被越来越多的人所接受，苏州市场也将迎来更多的外来需求。